Depois de arrematar um imóvel em leilão, muita gente se pergunta se é preciso esperar o registro na matrícula para, só então, pedir a posse do bem, ou se é possível tomar essa providência antes mesmo de concluir essa etapa. A resposta tem relação direta com a diferença entre o momento em que a arrematação se torna definitiva e o momento em que ela passa a valer perante terceiros.
O momento em que a arrematação se torna definitiva
A arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável a partir da assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo escrivão ou chefe de secretaria, ainda que venham a ser julgados procedentes eventuais embargos do executado. É esse momento, e não o registro na matrícula, que marca a transferência da propriedade entre as partes do processo.
Está em dúvida se já pode pedir a posse do imóvel arrematado?
Entender o momento em que a arrematação se torna definitiva ajuda a esclarecer essa dúvida.
Falar pelo WhatsAppPor que o registro é importante, mas tem outra função
O registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel tem a função de dar publicidade e eficácia perante terceiros à transferência já ocorrida, além de ser o que, na prática, permite ao arrematante vender, financiar ou dar o imóvel em garantia no futuro. Mas essa publicidade é uma função distinta de reconhecer quem já é o novo titular do direito sobre o bem desde a arrematação.
Por que a imissão na posse pode ser pedida antes do registro
Como a transferência da propriedade já ocorre com a arrematação (e a consequente expedição da carta de arrematação), a imissão na posse pode, em regra, ser requerida ao juízo da execução logo após essa etapa, sem que seja necessário aguardar a conclusão do registro no cartório de imóveis, que costuma levar algum tempo adicional para ser processado.
Entenda por que não é preciso esperar o registro para pedir a posse
A imissão na posse pode, em regra, ser requerida logo após a expedição da carta de arrematação.
Falar pelo WhatsAppO que a carta de arrematação representa nesse processo
A carta de arrematação é o documento expedido pelo juízo que formaliza a transferência do imóvel ao arrematante, contendo a descrição do bem, a cópia do auto de arrematação e a prova do pagamento ou do depósito do preço. É esse documento que, além de servir de base ao pedido de imissão na posse, será posteriormente levado a registro na matrícula do imóvel.
Por que, na prática, muitos arrematantes preferem aguardar
Mesmo sem ser estritamente necessário, alguns arrematantes preferem aguardar o registro antes de tomar a posse, por precaução ou para já ter em mãos toda a documentação regularizada no momento de assumir o imóvel. Essa é uma escolha válida, mas que não decorre de uma exigência legal, e sim de uma preferência prática de cada caso.
Avalie se aguardar o registro faz sentido para o seu caso específico
Em muitos casos, é possível tomar a posse antes, sem que isso traga prejuízo à regularização posterior.
Falar pelo WhatsAppO que considerar antes de decidir pedir a posse imediatamente
Vale avaliar se há alguma particularidade no processo (como eventual recurso ainda pendente contra a arrematação) que recomende mais cautela antes de tomar a posse, já que, embora a arrematação seja considerada irretratável desde a assinatura do auto, questões processuais específicas daquele caso podem, em situações pontuais, merecer atenção adicional antes de avançar.
Para aprofundar a análise sobre desdobramentos práticos deste tema, vale conferir nossos guias sobre pós-arrematação de imóvel: documentos e providências após o leilão e leilão judicial de imóvel: principais riscos antes de dar o lance. Caso queira conhecer como funciona nossa atuação direta nessa área, acesse a página de arrematação de imóveis.
Perguntas frequentes
É obrigatório registrar o imóvel antes de pedir a posse?
Não; a imissão na posse pode, em regra, ser requerida com base na carta de arrematação, antes mesmo da conclusão do registro na matrícula.
O que acontece se eu usar o imóvel antes do registro?
Como a propriedade já se transferiu com a arrematação, o uso do imóvel antes do registro não costuma trazer, por si só, prejuízo à regularização posterior, desde que o processo de registro seja conduzido normalmente depois.
Quanto tempo demora o registro da carta de arrematação?
O prazo varia conforme o cartório e a complexidade do caso, mas costuma ser mais demorado do que o processo de imissão na posse, o que reforça por que muitos arrematantes optam por não esperar essa etapa para assumir o bem.
Fale com um advogado sobre este caso
Se você arrematou um imóvel e está em dúvida sobre quando pedir a posse, uma análise individual pode esclarecer o melhor caminho.
Falar pelo WhatsAppFontes consultadas
- Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 877, art. 901 a art. 903