Depois de vencer o lance em um leilão, a arrematação ainda passa por uma sequência de etapas documentais até que o arrematante tenha, de fato, o imóvel regularizado e em suas mãos. Conhecer essas etapas com antecedência ajuda a organizar o processo e a evitar surpresas no caminho.
Comprovante de pagamento ou depósito do lance
A primeira providência, ainda durante o próprio processo de arrematação, é a comprovação do pagamento do valor do lance (ou do sinal, quando a modalidade permitir parcelamento), conforme as regras estabelecidas no edital daquele leilão específico. Esse comprovante é a base documental de todas as etapas seguintes.
Acabou de arrematar um imóvel e não sabe por onde começar?
Conhecer a sequência de documentos e providências ajuda a organizar o processo com mais segurança.
Falar pelo WhatsAppAuto de arrematação
Após a confirmação do pagamento, é lavrado o auto de arrematação, assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo escrivão ou chefe de secretaria. É esse documento que torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável, marcando o momento em que a propriedade do imóvel se transfere ao arrematante.
Carta de arrematação
Com base no auto, o juízo expede a carta de arrematação, documento que contém a descrição do imóvel, a cópia do auto de arrematação e a prova da quitação do preço (ou das condições do parcelamento, quando aplicável). É a carta de arrematação que serve de título para o registro do imóvel em nome do arrematante e, também, de base para o pedido de imissão na posse.
Já tem a carta de arrematação em mãos?
Esse documento é a base tanto para o registro do imóvel quanto para o pedido de imissão na posse.
Falar pelo WhatsAppGuia e comprovante de pagamento do ITBI
Antes de levar a carta de arrematação a registro, costuma ser necessário recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido ao município onde está localizado o imóvel, apresentando a guia e o comprovante de pagamento ao cartório no momento do registro. As regras específicas de cálculo e eventuais particularidades sobre a base de incidência em arrematações variam conforme a legislação municipal.
Registro da carta de arrematação na matrícula
Com a carta de arrematação e a comprovação do ITBI em mãos, o próximo passo é levar esses documentos ao cartório de registro de imóveis competente, para que a transferência da propriedade seja averbada na matrícula do bem. Esse registro dá publicidade e eficácia perante terceiros à transferência já ocorrida com a arrematação.
Está organizando a documentação para levar a registro?
Reunir a carta de arrematação e o comprovante de ITBI é o passo central dessa etapa.
Falar pelo WhatsAppPetição de imissão na posse
Paralelamente ao registro (ou mesmo antes dele, já que não é pré-requisito), o arrematante pode requerer ao juízo da execução a imissão na posse do imóvel, sobretudo quando o bem está ocupado. Esse pedido costuma ser instruído com a própria carta de arrematação e, quando necessário, pode envolver o auxílio de força policial para o cumprimento da ordem.
Levantamento de eventuais débitos sobre o imóvel
Mesmo após a arrematação, vale reunir certidões atualizadas sobre eventuais débitos de IPTU, taxas condominiais ou outras obrigações vinculadas ao imóvel, já que parte dessas pendências pode já estar contemplada na destinação do valor pago no leilão, enquanto outras podem exigir providências adicionais do novo proprietário.
Quer confirmar se há débitos pendentes sobre o imóvel arrematado?
Reunir certidões atualizadas ajuda a esclarecer o que já está resolvido e o que ainda precisa de atenção.
Falar pelo WhatsAppAtualização cadastral junto a órgãos municipais e concessionárias
Depois de assumir a posse do imóvel, costuma ser necessário atualizar o cadastro do contribuinte junto à prefeitura (para fins de IPTU) e junto às concessionárias de água, luz e gás, de forma a regularizar a titularidade das contas e evitar cobranças em nome do antigo proprietário.
Checklist resumido
- Comprovante de pagamento ou depósito do lance
- Auto de arrematação assinado
- Carta de arrematação expedida pelo juízo
- Guia e comprovante de pagamento do ITBI
- Registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel
- Petição de imissão na posse (quando o imóvel estiver ocupado)
- Certidões de débitos atualizadas (IPTU, condomínio)
- Atualização cadastral junto à prefeitura e às concessionárias
Para aprofundar a análise sobre desdobramentos práticos deste tema, vale conferir nossos guias sobre arrematante precisa registrar antes de pedir a posse do imóvel? e quais dívidas podem afetar um imóvel arrematado em leilão?. Caso queira conhecer como funciona nossa atuação direta nessa área, acesse a página de arrematação de imóveis.
Perguntas frequentes
Preciso ter todos esses documentos antes de usar o imóvel?
Não necessariamente; a posse pode, em muitos casos, ser obtida antes da conclusão de todas as etapas (como o registro), mas é importante que todas elas sejam concluídas ao longo do processo para a regularização completa do imóvel.
O que acontece se eu não registrar a carta de arrematação?
Sem o registro, a transferência da propriedade não tem publicidade e eficácia plena perante terceiros, o que pode dificultar uma venda, um financiamento ou a defesa do seu direito em eventuais disputas futuras sobre o imóvel.
Quem é responsável por pagar o ITBI na arrematação?
Em regra, o próprio arrematante, na qualidade de novo adquirente do imóvel, é quem recolhe o imposto antes de levar a carta de arrematação a registro.
Fale com um advogado sobre este caso
Se você arrematou um imóvel recentemente, uma análise individual pode ajudar a organizar as próximas etapas com mais segurança.
Falar pelo WhatsAppFontes consultadas
- Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 877, art. 901 a art. 903