Construção não averbada na matrícula: como funciona a regularização

É bastante comum que a matrícula de um imóvel descreva apenas o terreno, sem refletir construções já existentes há anos: uma casa construída, uma ampliação feita, ou até mesmo um segundo pavimento erguido sem que nada disso tenha sido levado ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação.

O que é a averbação de construção, e por que ela é diferente do registro

Enquanto o registro trata da transferência da propriedade, a averbação é o ato que atualiza a matrícula para refletir alterações na situação física do imóvel, como a existência de uma construção. Sem essa averbação, a matrícula continua descrevendo apenas o terreno, mesmo que exista uma edificação concluída há muito tempo.

Os riscos de manter a construção sem averbação

• Dificuldade para vender o imóvel pelo valor real, já que a matrícula não reflete a benfeitoria existente.
• Dificuldade (ou impossibilidade) de obter financiamento com garantia sobre o imóvel, considerando seu valor completo.
• Questionamentos em inventários ou partilhas futuras, já que o valor do bem a ser partilhado pode ficar em disputa sem documentação clara da construção.
• Possível necessidade de regularização junto à prefeitura, incluindo habite-se, em paralelo à averbação cartorária.

Como funciona, na prática, o processo de averbação

O processo costuma seguir três etapas principais: primeiro, obter (ou regularizar) a aprovação da construção junto à prefeitura, incluindo o habite-se ou documento equivalente; depois, reunir a documentação técnica (planta e memorial, ART ou RRT do responsável técnico); por fim, levar tudo ao Cartório de Registro de Imóveis, que examina a documentação e procede à averbação, atualizando a descrição do imóvel na matrícula.

Documentos que costumam ser exigidos pelo cartório

• Habite-se (ou certidão equivalente) emitido pela prefeitura.
• ART ou RRT do responsável técnico pela obra, registrada no respectivo conselho profissional.
• Certidão Negativa de Débitos relativa à obra perante o INSS, dependendo da época e do tipo da construção.
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel.

Quando a construção foi feita sem aprovação municipal

Se a construção nunca teve projeto aprovado nem habite-se emitido pela prefeitura, a regularização tende a exigir, primeiro, a regularização administrativa junto ao próprio município (que pode envolver vistorias, adequações ou até mesmo processos específicos de regularização de edificações), para só depois buscar a averbação no cartório.

O que fazer quando a construção foi feita em desacordo com o que foi aprovado

Em alguns casos, existe aprovação municipal para uma determinada construção, mas a obra efetivamente realizada diverge do projeto aprovado (uma ampliação não prevista, por exemplo). Nessas situações, pode ser necessário regularizar primeiro essa divergência junto à prefeitura (por meio de um projeto modificativo ou de regularização específica), antes de buscar a averbação correspondente no cartório, já que a documentação apresentada precisa refletir fielmente a construção real existente no imóvel.

Como essa situação se conecta a outras questões de regularização do imóvel

A ausência de averbação de construção, muitas vezes, aparece combinada com outras pendências documentais do mesmo imóvel (como falta de registro de escritura, ou divergência de área), o que reforça a importância de uma análise completa da matrícula e da situação fática do bem antes de buscar qualquer regularização pontual.

O impacto da averbação sobre o valor de mercado e sobre eventual venda

Um imóvel com construção não averbada costuma ser avaliado abaixo do seu potencial real de mercado, já que compradores e instituições financeiras tendem a considerar apenas o que está formalmente registrado na matrícula. Além disso, no momento de uma venda futura, a ausência de averbação pode gerar questionamentos do comprador ou exigências do próprio cartório durante o registro da transação, o que reforça a vantagem de regularizar essa situação antes de colocar o imóvel à venda.

Como proceder quando não há mais documentação técnica da época da obra

Em construções mais antigas, é comum que os documentos técnicos originais (projeto aprovado, ART do responsável à época) tenham se perdido ao longo dos anos. Nesses casos, o caminho costuma ser providenciar um levantamento técnico atual, elaborado por profissional habilitado, que descreva a construção tal como ela se encontra hoje, acompanhado da respectiva ART ou RRT atual. Esse levantamento, combinado com a regularização administrativa junto à prefeitura (quando necessária), costuma ser suficiente para instruir o pedido de averbação, mesmo na ausência dos documentos técnicos originais da época da construção.

O que considerar quando o imóvel tem mais de uma construção não averbada

Em terrenos maiores, é possível que exista mais de uma edificação não averbada (uma construção principal e uma edícula, por exemplo, ou ampliações feitas em momentos diferentes). Nesses casos, o levantamento técnico e a documentação municipal precisam contemplar todas as construções existentes de forma conjunta, já que a averbação busca refletir com precisão a situação física completa do imóvel, e não apenas parte dela.

Por que a averbação também facilita o planejamento sucessório da família

Em imóveis que serão, no futuro, objeto de inventário, uma construção devidamente averbada facilita bastante a correta avaliação do bem no momento da partilha entre os herdeiros, evitando discussões sobre o valor real do imóvel que poderiam surgir justamente pela falta de clareza documental sobre as benfeitorias existentes. Regularizar essa questão em vida, portanto, tende a poupar a própria família de disputas futuras desnecessárias.