Retificação de área de imóvel no cartório: quando e como pode ser feita

Depois de identificada uma divergência relevante entre a área real do imóvel e a área constante na matrícula, o passo seguinte é entender quando e como funciona, na prática, a retificação diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial.

Quando a retificação pode ser feita no cartório (via extrajudicial)

A Lei nº 6.015/1973, em seu art. 213, prevê duas modalidades de retificação diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial:

• Inciso I: quando a retificação não envolve alteração de divisas com imóveis confrontantes, bastando a comprovação técnica da descrição correta, sem necessidade de notificação de terceiros.
• Inciso II: quando a retificação pode impactar a descrição de confrontantes, exigindo notificação dessas pessoas, que têm prazo de 15 dias para se manifestar; havendo concordância (ou silêncio dentro do prazo), o cartório prossegue com a retificação.

Documentos geralmente exigidos no cartório

• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), com a respectiva ART ou RRT.
• Anuência dos confrontantes, quando exigida pela modalidade aplicável, ou comprovação de notificação regular.
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel.
• Requerimento específico ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente.

Como costuma funcionar o trâmite, passo a passo

1. Levantamento técnico (planta e memorial descritivo) elaborado por profissional habilitado.
2. Apresentação do requerimento ao cartório, acompanhado da documentação técnica.
3. Notificação dos confrontantes, quando exigida pela modalidade aplicável.
4. Análise do oficial do cartório sobre eventuais impugnações recebidas.
5. Conclusão da retificação diretamente na matrícula, pelo próprio cartório.

Quando o cartório não pode concluir a retificação sozinho

Se algum confrontante impugnar a retificação de forma fundamentada, ou se houver outra complexidade relevante (disputa sobre os limites reais, dúvidas sobre a identidade do imóvel, ou outras questões que o oficial do cartório entenda exigir análise judicial), o processo deixa de tramitar no cartório e passa a ser conduzido perante o Poder Judiciário, nos termos do art. 212 da mesma lei.

Fatores que costumam influenciar o tempo do procedimento no cartório

O tempo necessário varia bastante conforme a localização e disponibilidade dos confrontantes para manifestação, a complexidade do levantamento técnico exigido, e a eventual necessidade de encaminhamento ao Judiciário em caso de impugnação.

Quem pode apresentar o requerimento de retificação

O requerimento de retificação costuma ser apresentado pelo próprio proprietário registral do imóvel, representado por advogado (quando exigido pela norma de serviço do estado) ou, em alguns cartórios, diretamente pelo interessado, conforme as normas específicas da corregedoria de justiça local. Vale confirmar essa exigência especificamente junto ao cartório responsável, já que procedimentos registrais podem ter variações conforme o estado.

O que acontece quando um confrontante está desaparecido ou inlocalizável

Quando a retificação exige notificação de confrontantes (modalidade do inciso II) e um deles não é encontrado pelos meios ordinários, o procedimento costuma prever a notificação por edital, com publicações específicas, antes de o cartório poder considerar o silêncio como concordância tácita. Isso tende a aumentar o tempo total do procedimento, mas não impede, por si só, a conclusão da retificação, desde que observadas corretamente as formalidades de notificação exigidas.

Diferença entre retificação de área e simples atualização cadastral

Vale destacar que retificar a área na matrícula (procedimento registral, perante o Cartório de Registro de Imóveis) é diferente de atualizar o cadastro imobiliário junto à prefeitura (usado para fins de IPTU). Embora as duas informações devam, idealmente, estar alinhadas, a retificação cartorária não atualiza automaticamente o cadastro municipal, e vice-versa; é comum que, depois de concluída a retificação na matrícula, seja necessário também solicitar separadamente a atualização correspondente junto à prefeitura.