Prazo de tolerância de 180 dias na obra: quando é válido

Quase todo contrato de compra de imóvel na planta traz uma cláusula prevendo um prazo de tolerância de até 180 dias para a entrega da obra, além da data inicialmente estipulada. Muitos compradores se perguntam se essa cláusula é, de fato, válida, ou se seria apenas uma forma de a construtora se proteger de qualquer responsabilidade por atraso.

O que diz a cláusula de tolerância, na prática

A cláusula de tolerância estabelece que a construtora tem um prazo adicional (em geral, de até 180 dias) além da data prevista no contrato para concluir e entregar a obra, sem que esse período adicional seja considerado, por si só, um atraso contratual sujeito a penalidades.

O entendimento do STJ sobre a validade da cláusula

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.582.318-RJ, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (3ª Turma, julgado em 12/9/2017), firmou entendimento de que a cláusula de tolerância, limitada a 180 dias, não é considerada abusiva, desde que prevista de forma clara no contrato e que o comprador tenha sido devidamente informado sobre essa condição no momento da contratação.

Por que o limite de 180 dias é o parâmetro de referência

O entendimento do STJ se baseou, por analogia, no limite de 180 dias previsto no art. 48, §2º, da Lei nº 4.591/1964, aplicando esse mesmo parâmetro como referência de razoabilidade para a cláusula de tolerância em contratos de incorporação imobiliária, ainda que a lei trate originalmente de outra situação específica.

Por que o dever de informação clara é essencial para a validade

Um dos pontos centrais do entendimento é que a cláusula de tolerância só é válida quando atende ao dever de informação clara previsto no Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV), ou seja, o comprador precisa ter plena ciência dessa condição no momento da assinatura do contrato, e não se deparar com ela apenas quando a entrega já está atrasada.

O que acontece quando a construtora ultrapassa os 180 dias de tolerância

Quando a obra não é entregue nem mesmo dentro do prazo de tolerância, o atraso passa a ser considerado efetivo e injustificado, o que pode gerar direito à indenização por eventuais prejuízos, à aplicação de multas contratuais e, dependendo do caso, até ao pedido de rescisão do contrato (distrato) pelo comprador.

Por que cláusulas de tolerância acima de 180 dias podem ser questionadas

Quando o contrato prevê um prazo de tolerância superior a 180 dias, essa condição pode ser questionada como potencialmente abusiva, já que extrapola o parâmetro de razoabilidade reconhecido pela jurisprudência, podendo caracterizar desvantagem excessiva ao consumidor.

O que verificar no seu contrato específico

• Se a cláusula de tolerância está redigida de forma clara e destacada, e não disfarçada em letras pequenas ou linguagem confusa.
• Se o prazo previsto respeita o limite de 180 dias, ou se extrapola esse parâmetro.
• A partir de quando começa a contar o prazo de tolerância (data prevista de entrega, data de expedição do habite-se, ou outro marco).

Por que alguns contratos tentam embutir mais de um período de tolerância

Alguns contratos, de forma menos transparente, tentam combinar um prazo de tolerância com cláusulas adicionais que, na prática, estendem ainda mais o período sem responsabilização da construtora (como condicionantes vinculadas à expedição de habite-se, sem prazo definido para essa etapa). Esse tipo de redação combinada merece atenção redobrada, já que pode, na prática, superar o parâmetro de razoabilidade reconhecido pela jurisprudência.

Por que vale comparar o seu contrato com o de outros compradores do mesmo empreendimento

Quando possível, comparar a cláusula de tolerância do seu contrato com a de outros compradores do mesmo empreendimento ajuda a confirmar se a redação é padrão (aplicada a todos) ou se, por algum motivo, o seu contrato específico apresenta uma condição diferenciada e potencialmente menos favorável.

Por que a data de assinatura do contrato pode ajudar a identificar o entendimento aplicável

Contratos assinados em diferentes períodos podem ter sido redigidos sob diferentes entendimentos predominantes sobre a validade e os limites da cláusula de tolerância. Identificar a data de assinatura do seu contrato específico, e verificar se ela é anterior ou posterior ao julgamento do REsp 1.582.318-RJ, pode ajudar a situar o seu caso dentro do panorama jurisprudencial mais adequado.

Por que vale verificar como o prazo de tolerância se relaciona com eventual data de entrega das áreas comuns

Em alguns empreendimentos, a cláusula de tolerância é aplicada separadamente para a entrega da unidade individual e para a conclusão das áreas comuns do condomínio. Verificar se o seu contrato faz essa distinção, e como ela se relaciona com o uso efetivo do imóvel, ajuda a entender melhor o alcance real da cláusula no seu caso específico.

Por que registrar, por escrito, qualquer dúvida sobre a cláusula no momento da assinatura

Se, ao assinar o contrato, você já teve dúvidas sobre a cláusula de tolerância e recebeu esclarecimentos verbais do corretor ou da construtora, vale solicitar que esses esclarecimentos sejam formalizados por escrito, já que, mais adiante, um registro formal desse entendimento pode ser relevante caso a interpretação da cláusula se torne motivo de disputa.