Imóvel de inventário vendido sem registro: o que precisa ser regularizado

Diferente da compra direta de herdeiros antes do inventário (tratada em outro de nossos artigos), essa situação envolve um imóvel cujo inventário já foi concluído, com a partilha destinando o bem a um herdeiro específico, mas que, mesmo assim, acabou sendo vendido a terceiros sem o devido registro da transmissão na matrícula.

Entendendo a lacuna entre a partilha e o registro

Mesmo depois de concluído o inventário (judicial ou extrajudicial) e de o imóvel ter sido formalmente destinado a um herdeiro específico por meio do formal de partilha ou da escritura pública de inventário, ainda é necessário levar esse documento ao Cartório de Registro de Imóveis para que a matrícula seja atualizada. Quando essa etapa não é feita, e o herdeiro vende o imóvel a um terceiro, forma-se uma lacuna registral que precisa ser resolvida.

O que normalmente precisa ser feito

Na maioria dos casos, a regularização passa por duas etapas, que podem até ser feitas de forma conjunta no cartório: primeiro, o registro do formal de partilha (ou da escritura de inventário), transferindo o imóvel do falecido para o herdeiro; depois, o registro do contrato de compra e venda celebrado entre o herdeiro e você, transferindo o imóvel do herdeiro para seu nome.

Quando essa reconstituição se torna mais complexa

Se o formal de partilha nunca foi sequer retirado dos autos do inventário, ou se há divergências entre a descrição do imóvel na partilha e a descrição constante na matrícula, a regularização pode exigir providências adicionais antes do registro propriamente dito, incluindo eventual retificação de área ou esclarecimentos junto ao próprio processo de inventário.

Diferença em relação a comprar diretamente de herdeiros sem inventário

Aqui, diferente da situação em que o inventário ainda não foi concluído, já existe uma decisão (judicial ou extrajudicial) definindo que aquele imóvel específico pertence ao herdeiro vendedor; o problema está apenas na ausência de registro das etapas de transmissão, e não na própria legitimidade do negócio em si.

Por que não convém adiar essa regularização

Enquanto a cadeia completa (falecido → herdeiro → você) não estiver refletida na matrícula, o imóvel permanece, perante terceiros, em nome do falecido, com todos os riscos já conhecidos dessa situação: dificuldade de venda e financiamento, exposição a dívidas do espólio, e risco em caso de disputas futuras entre os próprios herdeiros.

Como confirmar se o formal de partilha ainda está disponível

Se o formal de partilha não estiver em mãos, vale buscar uma via junto ao próprio juízo ou tabelionato onde o inventário tramitou (ou buscar o herdeiro vendedor para que ele próprio obtenha essa via, já que normalmente é dele a titularidade do documento). Em inventários mais antigos, pode ser necessário consultar o arquivo do próprio foro ou cartório de notas responsável, o que demanda alguma paciência, mas raramente é impossível de obter.

Por que confirmar o pagamento do imposto de transmissão causa mortis também importa

Antes de registrar o formal de partilha, o cartório costuma exigir a comprovação do recolhimento do ITCMD (imposto de transmissão causa mortis) incidente sobre a transmissão do bem aos herdeiros, mesmo quando essa etapa ficou pendente por muito tempo. Confirmar se esse imposto já foi pago (e, caso não tenha sido, regularizar esse recolhimento, com os acréscimos legais cabíveis) costuma ser um pré-requisito para que o registro da partilha, e consequentemente da sua própria aquisição, possa avançar no cartório.

O papel do advogado que atuou no inventário original

Quando o inventário já foi concluído há algum tempo, o advogado que conduziu esse processo original costuma ser uma fonte valiosa de informações sobre o andamento exato da partilha e sobre a disponibilidade do formal correspondente. Buscar contato com esse profissional (ou, na sua ausência, diretamente com o juízo ou tabelionato responsável) pode acelerar consideravelmente a reunião da documentação necessária para destravar o registro pendente.