Reunir a documentação correta desde o início é um dos fatores que mais influencia a velocidade de um pedido de usucapião extrajudicial. Como o procedimento é conduzido diretamente no cartório de registro de imóveis, a análise depende quase inteiramente dos documentos apresentados já na petição inicial.
Ata notarial
A ata notarial é lavrada por um tabelião e atesta o tempo de posse alegado e suas características (mansa, pacífica, contínua), com base na declaração do requerente, de testemunhas e de outros elementos que o tabelião considerar pertinentes. Esse documento costuma ser um dos pilares centrais do pedido.
Já tem a ata notarial providenciada para o seu pedido de usucapião?
Esse documento costuma ser um dos pilares centrais para dar entrada no procedimento extrajudicial.
Falar pelo WhatsAppPlanta e memorial descritivo do imóvel
É exigida planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional legalmente habilitado (como engenheiro ou arquiteto, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica), com a devida identificação, inclusive, dos confrontantes do imóvel usucapiendo. Esses documentos permitem identificar com precisão a área e os limites do imóvel.
Anuência dos confinantes ou prova de notificação
O procedimento exige a identificação dos titulares de direitos reais sobre os imóveis confinantes, que serão notificados para manifestar concordância ou impugnação. Reunir previamente informações sobre quem são esses confinantes (e, quando possível, já buscar uma anuência amigável) pode acelerar essa etapa do procedimento.
Sabe identificar quem são os confinantes que precisam ser notificados?
Reunir essa informação previamente pode acelerar uma das etapas mais sensíveis do procedimento.
Falar pelo WhatsAppCertidões negativas de ações reais e pessoais reipersecutórias
São exigidas certidões negativas de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, obtidas nos distribuidores da comarca, que ajudam a demonstrar que não há disputa judicial em andamento capaz de comprometer o reconhecimento da usucapião pela via administrativa.
Documentos pessoais e comprovantes complementares de posse
Documentos pessoais do requerente (RG, CPF, comprovante de estado civil) e, sempre que disponíveis, comprovantes complementares que ajudem a demonstrar o exercício da posse ao longo do tempo (contas de consumo, comprovantes de pagamento de IPTU, fotos datadas, declarações de vizinhos) reforçam o conjunto probatório apresentado.
Reunir comprovantes complementares de posse pode fortalecer o seu pedido
Contas de consumo, comprovantes de IPTU e outros registros ao longo do tempo ajudam a demonstrar o exercício da posse.
Falar pelo WhatsAppCertidão da matrícula ou de inteiro teor do imóvel
Quando o imóvel já tem matrícula aberta (ainda que em nome de terceiro), vale apresentar a certidão de inteiro teor atualizada, o que ajuda a identificar o histórico do bem e eventuais ônus ou restrições que precisem ser considerados antes do pedido.
Procuração e requerimento subscrito por advogado
O requerimento inicial precisa ser subscrito por advogado (ou defensor público), que também deve apresentar a procuração outorgada pelo requerente, formalizando a representação no procedimento junto ao cartório.
Checklist resumido
- Ata notarial atestando o tempo e as características da posse
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
- Identificação dos confinantes para fins de notificação
- Certidões negativas de ações reais e pessoais reipersecutórias
- Documentos pessoais do requerente
- Comprovantes complementares de exercício da posse
- Certidão de inteiro teor do imóvel, quando já houver matrícula
- Requerimento inicial subscrito por advogado, com procuração
Por que organizar os documentos em ordem cronológica ajuda a análise
Montar uma pasta organizada, com os documentos dispostos em ordem cronológica (desde o início da posse até os documentos mais recentes), facilita tanto o trabalho do advogado na elaboração do requerimento quanto a análise do oficial de registro, reduzindo a chance de exigências relacionadas à falta de clareza sobre a sequência dos fatos narrados.
O que fazer quando algum documento histórico se perdeu com o tempo
É comum que, ao longo de muitos anos de posse, alguns documentos (contas antigas, recibos de reformas) tenham se perdido. Nesses casos, vale buscar alternativas como segunda via de contas de consumo junto às concessionárias, histórico de pagamento de IPTU junto à prefeitura, e declarações de vizinhos antigos que possam confirmar o período de ocupação, reforçando o conjunto probatório mesmo diante de lacunas documentais.
Por que manter cópias digitais de todos os documentos reunidos é recomendável
Além dos originais apresentados ao cartório, manter cópias digitalizadas organizadas de toda a documentação reunida facilita o acompanhamento do processo, a eventual necessidade de reenvio de algum documento solicitado novamente, e serve como registro próprio caso seja necessário recorrer a algum documento específico mais adiante no procedimento.
O que fazer quando um documento exigido depende de terceiros
Quando algum documento depende da colaboração de terceiros (como a assinatura de um confinante na planta, ou a localização de uma testemunha antiga), vale iniciar essas tratativas o mais rápido possível, já que esse tipo de dependência externa costuma ser um dos principais fatores de atraso na reunião completa da documentação exigida.
Para aprofundar a análise sobre desdobramentos práticos deste tema, vale conferir nossos guias sobre ata notarial na usucapião extrajudicial: para que serve e planta e memorial descritivo na usucapião: quando são necessários. Caso queira conhecer como funciona nossa atuação direta nessa área, acesse a página de regularização imobiliária.
Perguntas frequentes
É possível dar entrada no pedido sem a ata notarial?
Não; a ata notarial é um dos documentos centrais exigidos pelo procedimento extrajudicial e costuma ser pré-requisito para o requerimento inicial.
O que fazer se eu não souber quem são todos os confinantes?
Vale buscar essa informação junto ao cartório de registro de imóveis ou à prefeitura, já que a notificação dos confinantes é uma etapa obrigatória do procedimento.
Falta de algum documento pode atrasar o pedido?
Sim; a ausência ou incompletude de qualquer documento exigido tende a gerar exigências do oficial de registro, o que pode atrasar significativamente a conclusão do procedimento.
Fale com um advogado sobre este caso
Se você está organizando a documentação para um pedido de usucapião extrajudicial, uma análise individual pode ajudar a confirmar o que ainda falta reunir.
Falar pelo WhatsAppFontes consultadas
- Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A
- Provimento CNJ nº 65/2017