Contrato de compra e venda sem registro vale? Entenda os efeitos

Quem comprou um imóvel apenas com contrato particular, sem levá-lo a registro, costuma se perguntar se esse documento realmente "vale" juridicamente. A resposta é mais nuançada do que um simples sim ou não: o contrato vale entre as partes, mas não produz todos os efeitos de uma transferência de propriedade plena.

O contrato é válido entre as partes que o assinaram

Entre comprador e vendedor, o contrato particular de compra e venda é, em regra, válido e produz efeitos obrigacionais: o vendedor se compromete a transferir o imóvel, e o comprador se compromete a pagar o preço ajustado, conforme as condições estabelecidas no próprio documento.

O que o contrato sem registro não garante

O que esse contrato não garante, por si só, é a transferência da propriedade perante terceiros. Enquanto não houver registro (da escritura decorrente do contrato, ou do próprio contrato de promessa de compra e venda, quando essa for a modalidade adotada), o comprador não é considerado, formalmente, o proprietário do imóvel.

Por que "valer entre as partes" não é a mesma coisa que "ter eficácia plena"

Um contrato pode ser plenamente válido e exigível entre quem o assinou (permitindo, por exemplo, que o comprador exija do vendedor a outorga da escritura definitiva), mas isso não equivale à eficácia erga omnes (perante todos) que apenas o registro na matrícula confere.

O que o comprador pode exigir com base nesse contrato

Com base no contrato particular, o comprador pode, em regra, exigir judicialmente que o vendedor outorgue a escritura definitiva (ou cumpra outras obrigações assumidas), e, em determinadas condições, até obter uma decisão judicial que produza o mesmo efeito da escritura (adjudicação compulsória), quando o vendedor se recusa a formalizar a venda voluntariamente.

Riscos que permanecem enquanto o registro não ocorre

Mesmo com o contrato válido entre as partes, os riscos relacionados a uma eventual nova venda do mesmo imóvel pelo vendedor, à incidência de dívidas sobre o bem (enquanto formalmente em seu nome) e à dificuldade de comprovar a titularidade perante terceiros continuam existindo até que o registro seja, de fato, concluído.

Por que a adjudicação compulsória pode ser o caminho para resolver a situação

Quando o vendedor se recusa a formalizar a venda voluntariamente, mesmo após o cumprimento integral das obrigações do comprador, a adjudicação compulsória é o instrumento judicial que permite obter uma decisão com o mesmo efeito prático da escritura, suprindo a vontade do vendedor e viabilizando, finalmente, o registro da propriedade em nome do comprador.

Por que a prescrição também é um fator a considerar

Mesmo tratando-se de um contrato válido entre as partes, vale verificar se não há risco de prescrição relacionado ao exercício do direito de exigir a formalização da venda, especialmente em contratos muito antigos, já que a demora excessiva para buscar a regularização pode, dependendo das circunstâncias, dificultar a defesa desse direito.